Р Е Ш Е Н И Е

 

№766

 

гр.Русе, 06.06.2016г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, осми граждански състав, в публичното съдебно заседание на четвърти май, две хиляди и шестнадесета година, в състав:

 

                                                                                                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАЙЛО И.

 

при секретаря С.К., като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 3486 по описа за 2012г., за да се произнесе, съобрази следното:

Ищецът Е.Д.Т. твърди, че на 31.01.2007г. и на 01.08.2007г. между него и ответницата В.Н. лично в качеството й на наследник на ¾ идеални части и в качеството и на пълномощник на Т.Н.Н., упълномощена с пълномощно № 06327/07.07.2005г. на нотариус с район на действие РРС, като наследник на ¼ идеална част, бил сключен предварителен договор за продажба на следния недвижим имот, останал в наследство от Н Т Н, а именно: Апартамент № на първи етаж, състоящ се от стая, дневна, столова, бокс и сервизни помещения, със застроена площ от  кв.м. в блок Е, вх. по бул.Л /преди ул.А Г/, при граници и съседи: двор, апартамент №, двор и стълбище с избено помещение № , при граници: коридор, изба №  и общо помещение, заедно с 0.773% от общите части на сградата за сумата от евро, която била платена изцяло в брой при сключване на договора. Задължение на продавача било да се снабди с всички необходими документи за изповядване на сделката, данъчна оценка, скица и удостоверение за наследници и съгласно чл.5.1 от договора следвало на 30.08.2007г. в 12.00 часа да се яви при нотариус Г Г да изповядат сделката по нотариален ред. Вместо да изповядат сделката, продавачката на 01.08.2007г. поискала да се сключи нов договор, като поискала още  евро за да се снабди с всички документи до края на месеца, което било отразено и в самия договор. Получила парите, така, както била поискала, но на посочената дата не се явила и сделката не била извършена по нотариален ред, като се изтъквали различни причини. Поради това моли съда да постанови решение, с което да обяви предварителния договор от г., сключен между страните за окончателен. Претендира и направените по делото разноски.

            Съдът, като взе предвид изложените от ищеца в исковата молба фактически обстоятелства, на които основава претенцията си и формулирания петитум, квалифицира правно предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД – претендира се обяваване на предварителен договор за окончателен.

Ответницата В.С.Н. оспорва изцяло предявения иск. Твърди, че договорите е разписала „фиктивно” за обезпечаване изпълнение на задължение на трето лице – дадени заеми от ищеца на Д К – първия в размер на евро, а втория в размер на евро. За фиктивното им подписване била въведена в умишлено заблуждение, поради което и договорите се явяват унищожаеми поради измама. Твърди и че подписите на първите страници на договорите от нейно име, не са нейни, а в т.2.1.1 на първата страница било изписано името на ищеца, а не нейното, поради което същите са били подменени. Твърди и че договорът се явява нищожен на основание чл.152 от ЗЗД, доколкото със същият се е целяло обезпечаване връщането на фактически предадена от нея на Д К в заем сума, чрез задължаването й да продаде наследственото си жилище.

Ответницата Т.Н.Н. оспорва изцяло предявения иск, като твърди, че не е упълномощавала другата ответница – нейна майка, да сключва конкретна сделка с процесния апартамент. В пълномощното е изрично уредено представителство пред банки и Т.Н. е предоставила права във връзка с подписване на договори за ипотекиране и залагане на наследствено имущество, а не продажба и правото да продаде В.Н. недвижим имот е извън обема на представителната власт на втората ответница.

            От събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

Липсва спор по делото относно факта, че ответниците са собственици на недвижимия имот, предмет на предварителния договор, собствеността върху който са придобили по наследство от Н Т Н – починал на., за което са представени и нотариалния акт за собствеността на наследодателя и удостоверение за наследници.

              На 31.01.2007г. между ищеца от една страна и ответницата В.С.Н. от друга, действаща лично като наследник на идеални части и в качеството и на пълномощник на Т.Н.Н., упълномощена с пълномощно № 06327/07.07.2005г. на нотариус с район на действие РРС, с нотариална заверка на подписа от 07.07.2005г., като наследник на ¼ идеална част, бил сключен предварителен договор за продажба на следния недвижим имот, останал в наследство от Н Т Н, а именно: Апартамент № на първи етаж, състоящ се от стая, дневна, столова, бокс и сервизни помещения, със застроена площ от  кв.м. в блок Е, вх. по бул.Л /преди ул.А Г/, при граници и съседи: двор, апартамент № , двор и стълбище с избено помещение № , при граници: коридор, изба №  и общо помещение, заедно с % от общите части на сградата. С този договор ответницата се задължила да прехвърли на Е.Т. правото на собственост върху недвижимия имот за сумата от  евро, като в същия е отразено, че продажната цена е платена изцяло при подписването на предварителното съглашение. Окончателния договор е следвало да бъде сключен на 30.08.2007г. На 01.08.2007г. бил сключен нов предварителен договор за продажбата на същия недвижим имот, но продажната цена била увеличена на 17 000.00 евро, като окончателния договор е следвало да бъде сключен на 30.08.2007г. На същата дата В.Н. е подписала и запис на заповед, представен по делото в препис, с който се задължила безусловно да заплати на Е.Т. сумата от 17 000.00 евро, пак на дата 01.08.2007г.

            С нотариален акт № г., нот.дело № . по описа на нотариус С К с район на действие РРС, първата ответница дарила на втората – нейна дъщеря, притежаваната от нея по наследство от съпруга си идеална част от процесния имот, предмет на двата сключени предварителни договора. С влязло в сила съдебно решение № . по гр.дело № 3800/2015г. по описа на РРС, този договор за дарение, сключен с гореописания нотариален акт бил обявен за недействителен по отношение на Е.Д.Т. на основание чл.135, ал.1, изр.1 от ЗЗД.

            На 16.08.2012г. Т.Н. направила оттегляне на пълномощното в полза на майка си от 07.07.2005г.

            С влязло в сила решение по гр.дело № 4565/2008г. по описа на РРС, Д К е осъдена да заплати на В.Н. сумата от  евро, част от заем в размер на 30 000.00 евро.

            От заключението на изготвената по делото съдебно-графологична експертиза се установява, че десният подпис положен в долния край на първа страница на предварителния договор за продажба от 01.08.2007г. е изпълнен от В.С.Н..

            От заключението на изготвената по делото съдебно-икономическа експертиза се установява, че пазарната стойност на апартамента, предмет на двата сключени предварителни договора, към дата 30.08.2007г. възлиза на 60 922.00 лева.

            Във връзка с направените от ответниците възражения за нищожност и унищожаемост на предварителните договори, по делото са събрани гласни доказателства на свидетелите М А.К., Т.В.Л. и В. Д Б потвърждаващи твърденията на В.Н. в отговора на исковата молба и в съдебно заседание.

            След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прави следните правни изводи:

            Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД и е констативен по правната си същност. С него се упражнява потестативното право да се иска сключване на окончателен договор, насочено към постигане на правните последици на несключения договор чрез съдебно решение, което замества обещания договор. Уважаването на иска се предопределя от наличието на няколко кумулативно необходими предпоставки – договорът, чието обявяване за окончателен се иска да е перфектен: сключен в изискуемата от чл.19, ал.3 от ЗЗД форма, да съдържа уговорки относно съществените условия за окончателния договор /чл.19, ал.2 от ЗЗД/, да има характера на предварителен договор, т.е. да съдържа клауза за сключване на окончателен договор, да е изтекъл срока на договора, ако има такъв, ответниците да са собственици на имота, да има годен за прехвърляне обект и ищеца да е изправна страна по предварителния договор. Тези предпоставки трябва да са налице не при сключване на предварителния договор, а при постановяване на решението по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Освен наличието на тези необходими кумулативни предпоставки, съгласно чл.363 от ГПК съдът е длъжен да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на имота по нотариален ред – следва да бъдат представени декларации за липса на задължения по ДОПК и по чл.25 от ЗННД, актуална данъчна оценка и скица на имота.

В случая ищецът иска от съда да обяви предварителния договор от 01.08.2007г., сключен между страните за окончателен, който е втория такъв сключен между тях.  

На първо място съдът счита, че по делото е доказано, че            ответниците се явяват собственици на недвижимия имот, предмет на предварителния договор, собствеността върху който са придобили по наследство от Н Т Н – починал на., което се установява от представените нотариален акт за собствеността на наследодателя и удостоверение за наследници. Извършената сделка за дарение от първата ответница на втората наидеална част от апартамента, предмет на предварителните договори, с нотариален акт № г., нот.дело №. по описа на нотариус С К с район на действие РРС, не може да се противопостави на ищеца, тъй като с влязло в сила съдебно решение № 65/25.03.2016г. по гр.дело № 3800/2015г. по описа на РРС, този договор за дарение, сключен с гореописания нотариален акт бил обявен за недействителен по отношение на Е.Д.Т. на основание чл.135, ал.1, изр.1 от ЗЗД.

Събраните по делото писмени и гласни доказателства установяват, че по гр.дело № 4565/2008г. по описа на РРС със сила на пресъдено нещо е установено, че Деяна Георгиева Коева дължи на В.С.Н. сумата от 30 000.00 евро по съществувалото между тях облигационно отношение – договор за заем за потребление, част от който е и сумата от 17 000.00 евро, за която ответницата се е задължила по запис на заповед, издадена в полза на ищеца, представляваща и продажната цена по предварителния договор от 01.08.2007г. За това, че сумата е предадена от Е.Т. на В.Н. няма спор по делото. Спори се дали е била дадена като продажна цена по предварителния договор или е дадена в заем и на кого – на първата ответница или на третото лице Д К. Показанията на разпитаните по делото свидетели дават основание на съда да приеме, че процесната сума е дадена в заем именно на В.Н., която от своя страна ги е предоставила също в заем на Д К. Свидетелите отричат това обстоятелство, твърдейки, че В.Н. е само посредник между ищеца и третото лице, приемайки сумата от първия, за да я предаде в заем на К. В обратния смисъл обаче е влязлото в сила осъдително решение, по което е прието, че за цялата сума от 30 000.00 евро, в което влиза и процесната, е съществувало заемно правоотношение между В.Н. и Д К. В същото съдебно производство, видно от мотивите към приложеното първоинстанционно решение и на постановлението на Районна прокуратура – гр.Русе от 17.06.2013г., както и на съдържащите се на страници 25 и 32 молби от ищцата, е налице признание от последната, че „сумата от 17 000 евро, предмет на записа на заповед, е взета в заем от Е.Д.Т. и дадена в заем на Д Г К”. За обезпечение изпълнението по заемното правоотношение, което е действително, ответницата е подписала и процесния предварителен договор, който се явява недействителен на основание чл.152 от ЗЗД. С подписването му страните предварително са уговорили начин за удоволетворяване на кредитора , различен от този, който е предвиден в закона /чрез учредяване на залог или ипотека/ за обезпечаване на заема.

Възражението на пълномощника на ищеца за недопустимост на гласните доказателства относно релевираните факти – обстоятелствата за подписване на предварителните договори, включително запис на заповед е неоснователно, тъй като не е налице нито една от забраните по чл.164 от ГПК. В решение № 546/23.07.2010г. по гр.дело №56/2009г., ІV г.о. на ВСК; Решение № 524/28.12.2011г. по гр.дело № 167/2011г., ІV г.о. на ВКС и др., постановени по реда на чл.290 от ГПК, е прието, че ограничението по чл.164, ал.1, т.3 от ГПК не е приложимо, когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. В случай, че страните спорят за значението на отделни уговорки или когато договорът не съдържа всички уговорки, свидетелски показания са допустими за установяване на обстоятелства, при които е сключен, както и каква е била действителната воля на страните. С представения запис на заповед по делото е въведено и друго правоотношение, пряко свързано с установеното по предварителния договор от 01.08.2007г., който съгласно чл.6.2 има силата на „разписка за получената от продавача предплата по чл.2.1.1 от този договор”. Въпросите са били въведени относно допустимостта на свидетелски показания за установяване на договор за заем, сключен от първата ответница в изпълнение на получен от ищеца мандат, по силата на който получената от ищеца сума от 17 000.00 евро В.Н. е предоставила на заемателя Д К, въпреки, че съгласно неоспорения менителничен документ се е задължила лично да върне сумата на падежа. Съгласно съдебната практика и отношенията по договора за заем могат да бъдат установени със свидетелски показания независимо от размера на заема, тъй като забраната по чл.164, ал.1, т.3 от ГПК се отнася за доказването на договора, ако предмет на делото са неговите последици – например връщане на заема. Предмет на настоящото дело с оглед наведените възражения е валидността на предварителния договор за продажба и не съществува пречка другите отношения, които имат значение за валидността му, респ. недействителността му, да бъдат установени със свидетелски показания – вж.Решение по гр.дело № 913/2002г., ІІ г.о. на ВКС.

С оглед изложеното съдът намира предварителния договор за продажба от 01.08.2007г. за недействителен. Като такъв той не може да породи целените с него правни последици – да бъде сключен окончателен. Това е достатъчно основание на съда да отхвърли предявения иск, като неоснователен, без да обсъжда по същество евентуално въведеното възражение за унищожаемост на договора и възражението за липсата на упълномощаване между двете ответници за продажбата на идеална част от имота.

Следва да се отбележи и че неоснователността на иска се обуславя и от липсата на представени доказателства относно декларации за липса на задължения по ДОПК и по чл.25 от ЗННД, актуална данъчна оценка и скица на имота, което е самостоятелна пречка да бъде обявен един предварителен договор за окончателен.

            Предвид гореизложеното съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен изцяло.

            На основание чл.78, ал.3 от ГПК и предвид отхвърлянето на предявения иск, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответниците направените по делото разноски в размер на 2 260.00 лева – заплатени възнаграждения на вещи лица и на редовно упълномощения адвокат.

            Мотивиран така, съдът

 

Р Е Ш И :

 

            ОТХВЪРЛЯ предявения от Е.Д.Т. ***, с ЕГН: **********, против В.С.Н., с ЕГН: ********** и Т.Н.Н., с ЕГН: **********, двете с адрес: ***, иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за продажба на недвижим жилищен имот от 01.08.2007г., сключен между страните за окончателен, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

            ОСЪЖДА Е.Д.Т. ***, с ЕГН: **********, да заплати на В.С.Н., с ЕГН: ********** и Т.Н.Н., с ЕГН: **********, двете с адрес: ***, сумата от 2 260.00 /две хиляди двеста и шестдесет/ лева – направени по делото разноски.

            Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Русенски окръжен съд.

 

 

                                                                                                              РАЙОНЕН СЪДИЯ: