Р Е Ш Е Н И Е

1573

                                                 гр. Русе, 13.12.2016 год.

 

   В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

 

Районен съд - Русе, XIV – ти граждански състав в публично съдебно заседание на пети декември през две хиляди и шестнадесета година в състав:

                                                      

                                                                           Председател : Милен Бойчев

 

при секретаря А.Х., като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 5825 по описа за 2016 година, за да се произнесе, съобрази:

Предявен е иск с основание чл. 422, ал.1 ГПК вр. чл.228 и чл.86 ЗЗД.

Постъпила е искова молба от Община Русе против „Т-Инвест” ЕООД, в която се твърди че на 11.08.2011г. въз основа на Заповед № РД01/2142 от 30.06.2011 г. на Кмета на Община Русе, след провеждане на публичен търг с явно наддаване, при спазване на нормативно установените за това изисквания, между Община Русе от една страна в качеството на наемодател и ответното дружество от друга страна в качеството на наемател, е сключен договор за отдаване под наем за срок от 5 /пет/ стопански години на земеделска земя от общинския поземлен фонд, представляваща имот № ******, находящ се в землището на с.С., Община Русе, с площ от 8,281 дка, с начин на трайно ползване – наводнена нива, ІІІ категория при неполивни условия. Съгласно чл.2 от договора, наемното правоотношение било уговорено със срок до края на 2015/2016 стопанска година - 01.10.2016 година. С писмо от 17.11.2015 г. Община Русе поканила ответното дружество да заплати дължимия от него  наем по договора, който бил в размер на 207,03лв., а съобразно допълнително споразумение подписано през м.септември 2012 г. между страните, считано от 2012/2013 стопанска година дължимата годишна наемна цена по договора се увеличавала на 213,45 лева. Поради неплащане на дължимия наем за три стопански години, Община Русе с писмо изх.№ 94Т-2966-1/17.12.2015г. прекратила договора считано от 23.04.2016 г. и се снабдила с изпълнителен лист от 28.07.2016 г., издаден въз основа на заповед от 28.07.2016 г. за изпълнение на задължение за вземане на парични суми въз основа на документ, визиран в чл.417 ГПК по ч.гр.д.№****/2016г. по описа на РС-Русе, с която заповед ответникът бил осъден да заплати сумата от 547,04 лв. главница, представляваща сбор от дължимите, но незаплатени наемни вноски по договора за стопанските 2013/2014, 2014/2015 и частично за 2015/2016г. до прекратяване на наемното правоотношение, считано от 23.04.2016г., както и сумата от 111,02 лв. лихва за забава върху главницата за периода 21.09.2013 г. до 20.07.2016г. Срещу издадената заповед постъпило своевременно възражение от ответното дружество, с оглед на което се моли в настоящото производство да бъде признато за установено вземането на Община Русе по издадената заповед. Претендират се и разноските по заповедното и исковото производства.

В срока за отговор по чл.131 ГПК, представителят на ответното дружество изразява становище за неоснователност на предявения иск. Твърди, че след сключване на договора за наем и оглед на имота е установено, че до него няма осигурен достъп, поради което дружеството подало молба в Община Русе да бъде учредено право на преминаване през съседен имот до имота, предмет на наемното правоотношение. Община Русе препратила това задължение към кмета на с.С., който от своя страна изискал назначаване на комисия по оценка на най-правилния начин за учредяване правото на преминаване. След тази размяна на отговорности развитие по този въпрос нямало. Действително се твърди, че ответникът не е развалил договора, но през цялото време на действието му чакал да му бъде предоставено право на ползване на имота. Това, че наемодателят се сетил да го развали едва през 2016г. не му давало право да претендира наеми през всичките години през които не си изпълнил задължението и съответно имотът не бил ползван. На това основание ответникът счита, че Община Русе не е изпълнила най-важното си задължение  като наемодател, а именно да осигури и предостави ползването на имота, предмет на договора, поради което нямала и право да претендира каквото и да било наемно плащане. По тези съображения моли да бъде отхвърлена исковата претенция и да се присъдят направените от ответното дружество разноски.

Съобразявайки становищата на страните, събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и приложимият закон, съдът прие за установено от фактическа страна следното:

На 11.08.2011г., въз основа на Заповед № РД01/2142 от 30.06.2011 г. на Кмета на Община Русе, след провеждане на публичен търг с явно наддаване, при спазване на нормативно установените за това изисквания, между страните по делото е сключен договор за наем, по силата на който Община Русе е предоставила за временно и възмездно ползване на „Т-Инвест“ ЕООД земеделска земя от общинския поземлен фонд, представляваща имот № ******, находящ се в землището на с.С., Община Русе, с площ от 8,281 дка, с начин на трайно ползване – наводнена нива, ІІІ категория при неполивни условия, за срок от пет стопански години – до 01.10.2016г. Годишният наем за наетата земя съгласно т. ІІ от договора е в размер на 207,03лв. и следва да бъде заплащан за всяка следваща стопанска година до двадесети септември на предходната. В т.ІІІ от процесния договор е  уговорено, че наемодателят е длъжен да предаде имота, в състояние което отговаря на начина на трайно ползване и да осигури безпрепятственото му използване от наемателя.  Едно от основанията за прекратяване на договора, предвидено в т.V  е неплащането на дължимата наемна цена, в който случай наемателят едностранно, без предизвестие прекратява договора.

С допълнително споразумение от месец септември 2012г., страните са уговорили, че дължимата наемна цена за стопанската 2012-2013г. ще е в размер на 213,45лв.

На  21.11.2011г. в Община Русе е постъпила молба от управителя на ответното дружество за учредяване право на преминаване през чужд земеделски имот по реда на чл. 36, ал.1 ЗОСИ, тъй като до отдадения по наем имот нямало обслужващ път по картата за възстановената собственост, което е пречка за използването му по предназначение. Аналогично искане е отправено и до кмета на с. С., в чиито правомощия е да учреди преминаване през чужд земеделски имот по административен ред. С писмо от 05.12.2011г., кметът на с. С. е уведомил управителя на ответното дружество, че е предприел необходимите действия за учредяване право на преминаване, като е изискал от Община Русе да бъде определена комисия от компетентни длъжностни лица, които да определят най-прекия път до наетия имот, след доклада на които ще бъде издадена съответната административна заповед.

С писмо от 17.12.2015г., от Община Русе е изпратена покана до управителя на ответното дружество за заплащане на дължимия по договора наем за четирите стопански години от 2012г. до 2016г. В случай на неплащането им, наемодателят е направил волеизявление за прекратяване на договора. Писмото е връчено с обратна разписка на ответното дружество на 04.04.2016г.

Свидетелят Никола Иванов Стефанов, съпруг на управителя на ответното дружество установява, че наетият имот имал предназначение за преливник на намиращи се до него рибарници. По тази причина ответното дружество участвало в проведения търг и наело имота, за да може да го почисти и да го използва по предназначение, тъй като имало намерение да използва и възстанови и рибарниците. След сключването на договора и при предприети действия по почистване на имота, за което било необходима и техника, се оказало, че до имота няма път и следва да се премине през съседни имоти, собствениците на които не позволили това да стане. Един от съседните имоти бил собственост и на кмета на с. С.. Въпреки предприетите действия и отправените молби до кмета на Община Русе и село С., достъп до имота не бил осигурен. По тази причина той не бил почистен и не можел да се използва като преливник, което възпрепятствало и използването на рибарниците, тъй като без преливник при обилен дъжд биха били наводнени съседните обработваеми земи.

В съдебно заседание процесуалният представител на Община Русе е заявил, че няма данни да е приключила процедурата по учредяване на правото на преминаване през съседните имоти до процесния.

В полза на Община Русе по ч.гр.д.№****/2016г. по описа на РС – Русе е издадена заповед №****/28.07.2016г. за изпълнение на задължение за вземане на парични суми въз основа на документ по чл. 417, т.2 ГПК за сумите 547,04лв. главница, 111,02лв. лихва за периода от 21.09.2013г. до 20.07.2016г., ведно със законната лихва върху главницата считано от 27.07.2016г. до изплащане на задължението, произтичащо от договора за наем сключен на 11.08.2011г.

Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Искът за установяване на вземането на ищеца по издадената в негова полза заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК е предявен в срока по чл. 415 ГПК и след депозирано по реда на чл. 414 ГПК възражение от ответника, поради което се явява процесуално допустим.

Няма спор по делото, а и се установява от представените доказателства, възникването на наемното правоотношение между страните, неговото прекратяване и причината за това, както и уговорената наемна цена за отдадения под наем недвижим имот. Няма спор между страните и по въпроса, че по време на действие на договора, до процесния земеделски имот не е имало осигурен път.

Съгласно чл. 228 ЗЗД, с договора за наем, наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му плати определена цена. В чл. 230, ал.1 ЗЗД изрично е предвидено задължение на наемодателя да предаде наетата вещ в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. В чл. 7 от процесния договор, страните изрично са уговорили, че наемодателят е длъжен да предаде имота и да осигури безпрепятственото му ползване от наемателя. С оглед на тези разпоредби, следва да се приеме, че задължението на наемателя да плати уговорения наем е обусловено от изпълнението на задължението на наемодателя да предостави (предаде) наетата вещ, с което да осигури нейното ползване съобразно уговореното, а не само от факта на сключване на договора. Последният е основание за възникване първо на задължението на наемодателя да предаде наетата вещ, едва при изпълнение на което за него възниква правото да получи дължимото наемно плащане. Предоставянето на една вещ по смисъла на чл. 228 ЗЗД следва да се изразява в различни по вид действия, в зависимост от естеството на наетата вещ. Предмет на процесния договор е земеделски имот, извън границите на населено място. По тази причина, за да е изправна страна по договора, Община Русе в качеството си на наемодател е следвало да предаде владението на имота и да осигури неговото ползване по предназначение. Предназначението за което е нает процесния имот налага за неговото ползване да съществува възможност за достъп до него както на хора, така и на земеделски машини. По делото няма доказателства, че ищецът като наемодател е изпълнил задължението да „предостави“ наетия имот и да „осигури безпрепятственото му ползване“. Въвод във владение на процесния имот не е извършен, няма спор по делото, че до него не е и осигурен достъп чрез учредяване на право на преминаване през съседните земеделски имоти по реда предвиден в закона - гл. VІІ от ЗОСИ. Липсата на такъв достъп осуетява възможността наетия имот да се ползва по предназначение, без да се нарушава незаконосъобразно правото на собственост върху съседните имоти. С оглед на това, следва да се приеме, че Община Русе не е изправна страна по договора за наем, не е изпълнила основното си задължение да предаде наетия имот и да осигури неговото ползване (чл.7 от договора), поради което не е възникнало и задължението на ответното дружество да заплати претендираните от него в настоящото производство наеми и обезщетение за забава върху тях. Дори и да е било известно на наемателя, че към момента на сключване на договора няма осигурен достъп (право на преминаване) до наетия имот, това не обуславя различен извод относно изложеното по-горе за взаимовръзката между основните задължения на наемодателя и наемателя предвидени в императивната разпоредба на чл. 228 ЗЗД, тъй като задължението за „предоставяне“  на имота възниква едва след сключване на договора.

За пълнота на изложеното следва да се отбележи, че от данните по делото се установява, че с оглед липсата на възможност да ползва наетия имот, ответното дружество е предприело всички зависещи от него действия за изпълнение на административната процедура по гл. VІІ от ЗОСИ, въпреки, че това е следвало да извърши наемодателят по силата на чл. 7 от договора. Не би могло да се каже същото за Община Русе като наемодател. По делото няма доказателства, дори и твърдения за смислена причина поради която не е изпълнена процедурата по чл.36 ЗОСИ и наемодателят не е изпълнил задължението си да осигури безпрепятственото ползване на имота от наемателя.

По изложените съображения, предявеният установителен иск следва да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен.

С оглед изхода на делото и на осн. чл. 78, ал.3 ГПК, в полза на ответното дружество следва да се присъдят направените от него разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 300лв.

Мотивиран така, районният съд

        

Р    Е   Ш   И :

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от Община Русе, БУЛСТАТ 000530632, със седалище и адрес на управление гр. Русе, пл. „Свобода“ №6, представлявана от кмета Пламен Стоилов против „Т-Инвест“ ЕООД, ЕИК117659515, със седалище и адрес на управление гр. Русе, ул. „Стефан Стамболов“ №43, ет.6, ап.39, представлявано от управителя Теодора Стефанова иск за установяване дължимостта на сумите 547,04лв. главница, 111,02лв. лихва за периода от 21.09.2013г. до 20.07.2016г., ведно със законната лихва върху главницата считано от 27.07.2016г. до изплащане на задължението, за които суми е издадена заповед №****/28.07.2016г. за изпълнение на задължение за вземане на парични суми въз основа на документ по чл. 417, т.2 ГПК по ч.гр.д.№****/2016г. по описа на РС – Русе, като неоснователен.

ОСЪЖДА Община Русе, БУЛСТАТ 000530632, със седалище и адрес на управление гр. Русе, пл. „Свобода“ №6, представлявана от кмета Пламен Стоилов да заплати на „Т-Инвест“ ЕООД, ЕИК117659515, със седалище и адрес на управление гр. Русе, ул. „Стефан Стамболов“ №43, ет.6, ап.39, представлявано от управителя Теодора Стефанова сумата от 300лв. разноски за настоящото производство.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.

 

 

                                                                              РАЙОНЕН СЪДИЯ: